2019年泰國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何
由于泰國(guó)銀行即將對(duì)泰國(guó)國(guó)民實(shí)施嚴(yán)格的抵押貸款，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商被迫將依賴更多的海外買家。泰國(guó)銀行將于2019年4月1日開始生效的措施，將有利于首次購(gòu)房者，而非投資者或現(xiàn)有抵押貸款未償還者。
過去五年泰國(guó)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲，曼谷的核 心地段、商務(wù)圈均價(jià)已經(jīng)超過了4萬元，其他在BTS、MRT軌道線附近的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大多已經(jīng)超過了2萬?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了2019年，泰國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，房產(chǎn)還值得投資嗎，和邦海外一起看看2019年泰國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何吧。
金融去杠桿的沖擊
大家都清楚房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。對(duì)于購(gòu)房者而言，貨幣政策的松緊直接影響購(gòu)房者的錢袋子，進(jìn)而影響購(gòu)買力，首付比例和貸款優(yōu)惠直接決定了購(gòu)房者的購(gòu)買意愿和購(gòu)買力。
抵押房屋貸款、外國(guó)人的限貸如今正是本地和海外購(gòu)房者投資的緊箍咒。
由于泰國(guó)銀行即將對(duì)泰國(guó)國(guó)民實(shí)施嚴(yán)格的抵押貸款，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商被迫將依賴更多的海外買家。泰國(guó)銀行將于2019年4月1日開始生效的措施，將有利于首次購(gòu)房者，而非投資者或現(xiàn)有抵押貸款未償還者。新規(guī)定要求購(gòu)買第二套住房的人支付至少20%的預(yù)付款，以便有資格獲得超過1000萬泰銖(200萬人民幣)的抵押貸款。這旨在將貸款與價(jià)值比率控制在80%-90%左右。比率越高，貸方的風(fēng)險(xiǎn)就越大。而將第三套比率降低70%，銀行更嚴(yán)格的貸款政策促使泰國(guó)開發(fā)商通過合資企業(yè)向海外尋求資金。自2018年初以來，泰國(guó)和外國(guó)公司之間建立了超過15個(gè)主要合作伙伴關(guān)系，其中至少75%與日本開發(fā)商合作。
外國(guó)人在泰國(guó)投資貸款買房，這個(gè)熱點(diǎn)已經(jīng)成為2015--2016年來的一次歷史最高峰，由于外國(guó)需求的強(qiáng)勁，當(dāng)?shù)囟嗉毅y行對(duì)海外的客戶提供銀行貸款政策，但由于在從去年開始中國(guó)開始執(zhí)行嚴(yán)格的外匯管制后，中國(guó)買家在泰國(guó)貸款買房已陷入困境，并非與市面上或網(wǎng)絡(luò)上顯示依然能夠貸款，當(dāng)然，不否認(rèn)可以有個(gè)別貸款成功的，但高昂的利率已經(jīng)超過很多客戶的預(yù)期，如：泰國(guó)的MBK融資貸款，利率高達(dá)8.2%，申請(qǐng)成功率為95%，典型的周轉(zhuǎn)時(shí)間為2-3周;中國(guó)銀行，門檻高，審批嚴(yán)格(放款來自新加坡中行)，利率平均約6.5%;新加坡UOB大華銀行，門檻高，審批是這三個(gè)當(dāng)中最為嚴(yán)格，但利率相對(duì)頭三年來說比較低。
但這些貸款限制貌似也不會(huì)影響海外買家購(gòu)買泰國(guó)房產(chǎn)的需求，因?yàn)樵?a href=http://www.voet.cn/zt/bundle/936>泰國(guó)買房與中國(guó)操作不同，一般基本上是首付大概20-30%左右即可，到交房之后再支付尾款，在這期間有很多時(shí)間可以做轉(zhuǎn)讓或者其他。
由于全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，預(yù)計(jì)泰國(guó)經(jīng)濟(jì)在2019年將放緩增長(zhǎng)3.8%，略低于今年的4.2%。這將導(dǎo)致泰國(guó)出口和旅游業(yè)減速，影響國(guó)內(nèi)消費(fèi)。這幾年，雖然泰國(guó)經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，創(chuàng)新動(dòng)力在增強(qiáng)，逐漸從成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為技術(shù)優(yōu)勢(shì)，一大堆中國(guó)企業(yè)崛起：阿里巴巴的入駐、騰訊、百度、京東、華為、小米、網(wǎng)易...
但是不可否認(rèn)的是，這些企業(yè)進(jìn)軍泰國(guó)崛起不代表泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的增強(qiáng)，在國(guó)企出海上，為泰國(guó)在中國(guó)人赴泰投資更多的添加了新的興奮劑，推動(dòng)投資泰國(guó)的信心。而根據(jù)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)中，在2019年約將有百家中國(guó)企業(yè)入駐泰國(guó)。這些外資企業(yè)的駐軍，也將推動(dòng)曼谷房產(chǎn)租賃市場(chǎng)上漲幅度的升值空間，同時(shí)，也進(jìn)一步推動(dòng)辦公樓市場(chǎng)強(qiáng)勁，需求量倍增。
酒店業(yè)趨勢(shì)
據(jù)萬事達(dá)卡2018年全球目的地城市指數(shù)，曼谷是世界上最大旅游目的地，泰國(guó)旅游市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。中國(guó)仍然是泰國(guó)最大的客源市場(chǎng)，占所有國(guó)際游客人數(shù)的30%左右。然而，7月份普吉島船只發(fā)生悲劇事件后，酒店業(yè)增長(zhǎng)急劇放緩，導(dǎo)致2018年第三季度中國(guó)入境游客人數(shù)同比下降8.8%。但對(duì)于曼谷酒店業(yè)受此影響較小，在廊曼和素萬那普機(jī)場(chǎng)下機(jī)的國(guó)際游客總數(shù)與去年相比沒有下降。
根據(jù)STR Global的數(shù)據(jù)，曼谷市中心的平均入住率自今年年初以來一直保持高位，目前約為80%。酒店經(jīng)營(yíng)在過去兩年中經(jīng)歷許多創(chuàng)紀(jì)錄的高入住率，現(xiàn)在對(duì)提高房?jī)r(jià)更有信心。在2018年第三季度，平均每日房?jī)r(jià)(ADR)同比增長(zhǎng)4.3%，而入住率保持穩(wěn)定。每間可用客房收入也有所增加，顯示出曼谷市場(chǎng)的積極趨勢(shì)。
到2018年底，曼谷市中心將有46,800間客房，比2017年增加4.6%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查公布的情況，到2022年將增加11,000間客房，曼谷市中心的總供應(yīng)量將增加25%，達(dá)到約58,000間客房，未來大部分供應(yīng)將在中檔酒店供應(yīng)。
酒店業(yè)的日益攀升直接也拉動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋空置率，如今大部分的游客中都喜歡自由行，而住慣了酒店的客戶想體驗(yàn)住在家的感覺，而選擇公寓短租則是他們的選擇方式，從短租Airbnb的統(tǒng)計(jì)來看，曼谷的短租公寓在目前市場(chǎng)受到熱捧，開發(fā)商也尋求新的項(xiàng)目銷售模式，酒店運(yùn)營(yíng)模式公寓成為開發(fā)商的一大亮點(diǎn)。
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風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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