投資怕掉坑 一文解析澳洲投資誤區(qū)
想要做好房產(chǎn)的投資，就一定要擺脫誤區(qū)，從投資盈利的角度去考慮如何才能收益最大化。如果陷入誤區(qū)，不僅獲取不了收益，還會(huì)白白損失。今天我們就以澳洲為例，說(shuō)一說(shuō)澳洲投資的誤區(qū)。
想要做好房產(chǎn)的投資，就一定要擺脫誤區(qū)，從投資盈利的角度去考慮如何才能收益最大化。如果陷入誤區(qū)，不僅獲取不了收益，還會(huì)白白損失。今天我們就以澳洲為例，說(shuō)一說(shuō)澳洲投資的誤區(qū)及優(yōu)勢(shì)。
澳洲房產(chǎn)投資誤區(qū)有哪些
一、投資局限于鐵路沿線
大部分中國(guó)投資者在澳大利亞選擇買(mǎi)房區(qū)域時(shí)，第一時(shí)間都會(huì)考慮公共交通，但很多人只集中在鐵路沿線，把眾多交通工具中的火車(chē)作為了單一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，澳大利亞的基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，除了火車(chē)以外，公共汽車(chē)、輕軌、輪渡等眾多交通工具形成的網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)。
而且，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，各項(xiàng)公共交通費(fèi)用的差別也將不斷縮小。所以，不一定要拘泥于靠近火車(chē)站這一特點(diǎn)來(lái)選擇買(mǎi)房的區(qū)域。
二、房子會(huì)不會(huì)漲
這個(gè)恐怕是最常見(jiàn)的問(wèn)題了，在考慮這個(gè)問(wèn)題之前，不如先想一下房租會(huì)不會(huì)漲，工資會(huì)不會(huì)漲，水電費(fèi)會(huì)不會(huì)漲，物價(jià)會(huì)不會(huì)漲，有沒(méi)有通貨膨脹?如果這些都會(huì)漲，那么房子為什么不漲?
其實(shí)房?jī)r(jià)也就是所有這些東西的結(jié)合體，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，投資房選在了一個(gè)好的地段，擁有各種升值的潛在因素，那么7到10年完全就可以翻一倍，甚至大于一倍。
三、抄底
高拋低吸是每個(gè)投資者的夢(mèng)想，可巴菲特也說(shuō)過(guò)，想要抄底是神做的事，不是人做的事。廣大投資者應(yīng)該更優(yōu)先看價(jià)值，而并非價(jià)錢(qián)。
綜合考量目前房地產(chǎn)環(huán)境及政策，澳大利亞的房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可期。特別是在赴澳移民數(shù)量不斷上漲、政府鼓勵(lì)生育的政策刺激下，澳大利亞各大主要城市近年來(lái)人口增長(zhǎng)迅猛。但由于當(dāng)?shù)匦路块_(kāi)工量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
澳洲權(quán)威機(jī)構(gòu)Domin最新房產(chǎn)預(yù)測(cè)已經(jīng)顯示，預(yù)計(jì)2019年全澳公寓價(jià)格將增長(zhǎng)2%，2020年將增長(zhǎng)3%;而全澳獨(dú)立屋價(jià)格預(yù)計(jì)在2019年增長(zhǎng)1%，2020年將增長(zhǎng)4%。等待房?jī)r(jià)下跌遲遲不肯入市的投資者，可能會(huì)錯(cuò)失投資的良機(jī)。
四、買(mǎi)房?jī)H用于自住
相信投資者被澳大利亞優(yōu)越的居住環(huán)境吸引之后，都會(huì)選擇購(gòu)房自住。其實(shí)，澳大利亞的房產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)相比，具備獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。比如，永久產(chǎn)權(quán)、無(wú)房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅、不限購(gòu)不限貸、全部精裝修、租金回報(bào)高等。
如果根據(jù)自身情況，投資增值潛力巨大的房產(chǎn)，相對(duì)而言壓力不大，而且安全有保障，還能獲得比較高的收益。
五、根據(jù)自己喜好投資
投資房與自住房的選擇標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果是自住，肯定是按照自己的喜好來(lái)選擇。但是投資，唯一需要考慮的只應(yīng)該是它的投資回報(bào)!并且是怎么樣用最少的資金帶來(lái)最大的回報(bào)。說(shuō)白了也就是物業(yè)的升值潛力，出租回報(bào)、長(zhǎng)期持有成本、以及您的現(xiàn)金流。如果把房子看成一支股票，一個(gè)債券，你還會(huì)考慮自己是否喜歡這支股票嗎?
澳洲房產(chǎn)對(duì)比國(guó)內(nèi)有哪些優(yōu)勢(shì)
產(chǎn)權(quán)所有
中國(guó)：一般民用住宅建筑的房屋產(chǎn)權(quán)為七十年的使用權(quán)，并不包括所有權(quán)(具體參見(jiàn)中國(guó)土地管理法)。
澳洲：澳大利亞有財(cái)產(chǎn)私有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，法律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)，而不是租賃權(quán)。“永久產(chǎn)權(quán)”就是指業(yè)主可以永遠(yuǎn)享有該土地的所有權(quán)。
首付款及資金風(fēng)險(xiǎn)
中國(guó)：一般在簽署購(gòu)房合同的時(shí)候需要支付房款的30%，并且首付是直接付給開(kāi)發(fā)商，一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)家的資金就很難保證。
澳洲：澳洲的業(yè)主在簽合同的時(shí)候只需支付房款的10%，且首付是經(jīng)由律師托管到第三方的信托公司賬戶，利息歸買(mǎi)家或買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商共有。一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題，資金會(huì)被信托公司退還。
房屋貸款
中國(guó)：中國(guó)房產(chǎn)買(mǎi)家是在簽署購(gòu)買(mǎi)合同之后馬上開(kāi)始連本帶息還款，購(gòu)房者還款壓力較大，現(xiàn)金流壓力緊張;很多時(shí)候，買(mǎi)家在還沒(méi)有拿到現(xiàn)房前要白付利息給銀行。
澳洲：澳洲買(mǎi)家在簽訂購(gòu)房合同后，通常只需要支付10%的定金。現(xiàn)房交割后才開(kāi)始還款，并且在一定期期限內(nèi)(貸款30年)可只還利息不還本金，還貸壓力較小，投資客可選擇只還利息(租客租金來(lái)還利息)。除此之外，購(gòu)房者還可以向銀行申請(qǐng)一個(gè)對(duì)沖賬戶。業(yè)主可以將房款存入到對(duì)沖賬戶中，銀行會(huì)定期從對(duì)沖賬戶中轉(zhuǎn)賬。而且業(yè)主也可以隨時(shí)從對(duì)沖賬戶中取錢(qián)出來(lái)。
法律保障
中國(guó)：買(mǎi)房一般去房產(chǎn)交易所辦理，是沒(méi)有專業(yè)律師參與其中的。如果投資者對(duì)合同細(xì)節(jié)不予了解，在日后陷入陷阱和糾紛之中的事情時(shí)常發(fā)生。
澳洲：對(duì)比而言，在澳洲，買(mǎi)賣(mài)雙方都必須要聘請(qǐng)專業(yè)過(guò)戶師或律師處理相關(guān)的法律事務(wù)。通過(guò)專業(yè)人士的把關(guān)，投資者的利益更能被保護(hù)，投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之被降低。投資者在澳洲買(mǎi)的不只是房子，更是放心與安心。
稅務(wù)優(yōu)惠
中國(guó)：通過(guò)投資房退稅額度很低。
澳洲：可通過(guò)折舊或其他無(wú)形及有形支出扣減部分收入所得稅(購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)所得的稅收抵扣 )。
買(mǎi)房?jī)?yōu)惠
中國(guó)：首次買(mǎi)房無(wú)優(yōu)惠，豪宅加倍征收契稅，物業(yè)兩年內(nèi)出售全額征收營(yíng)業(yè)稅。
澳洲：澳大利亞本土居民或永久居民首次置業(yè)政府補(bǔ)貼10000澳元(房?jī)r(jià)低于75萬(wàn)澳元即可申請(qǐng))，豁免6折購(gòu)房印花稅及部分貸款印花稅。
房產(chǎn)面積算法
中國(guó)：房產(chǎn)面積包括樓梯等公共區(qū)域部分的公攤面積，而不是房產(chǎn)內(nèi)的有效物理面積。
澳洲：澳洲房產(chǎn)的內(nèi)部面積是物理上的實(shí)際面積，沒(méi)有公攤面積。所以澳洲的房子的面積事實(shí)上比中國(guó)房產(chǎn)的同等面積要大。另外，澳洲房產(chǎn)只有整體售價(jià)，中國(guó)房產(chǎn)是按照每平方米售價(jià)來(lái)賣(mài)。
租金回報(bào)率
根據(jù)2016年全球房產(chǎn)指南數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)四大一線城市的租金回報(bào)率出奇的低，一線城市的租金回報(bào)率均低于3%，其中北京、上海、深圳的租金回報(bào)率更是低于2%，最高的廣州也只有2.55%。
澳洲房產(chǎn)租金是按周收取的，周租金通常為房?jī)r(jià)的千分之一，具體來(lái)說(shuō)一套$60萬(wàn)的房產(chǎn)，一周租金大約為600澳元/周，年租金為31,200澳元。澳洲首府城市的租金回報(bào)率一般都在4%至6%之間。
不僅如此，澳洲的租賃業(yè)也相對(duì)正規(guī)， 租房市場(chǎng)制度健全，保障業(yè)主的合法權(quán)益。出租管理公司能為投資者提供一系列服務(wù)，包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業(yè)、收取租金、代繳費(fèi)用等。一站式服務(wù)讓投資者省心省力，坐收租金回報(bào)。
空置率
中國(guó)：2014年中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率報(bào)告顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的空置率達(dá)到22.4%，上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5%。 如今可能更高。
澳洲：根據(jù)澳洲房產(chǎn)信息網(wǎng)站Domain集團(tuán)2017年1月的統(tǒng)計(jì)，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%，悉尼房屋的平均空置率在2%左右。
按照國(guó)際慣例，空置率在5%-10%之間的為合理范圍，說(shuō)明商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;10%-20%之為空置危險(xiǎn)區(qū)，有必要采取一定措施，保證房產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行;空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，投資者需要謹(jǐn)慎考慮。
再融資
在澳洲，如果你的投資房升值了，你可以到銀行去重新評(píng)估房?jī)r(jià)，增值的80%可以申請(qǐng)?jiān)儋J款用做其他投資。例如60萬(wàn)的房子漲到了70萬(wàn)，那么，可以用這10萬(wàn)的漲幅向銀行申請(qǐng)?jiān)偃谫Y。拿這“隱形”的10萬(wàn)作為第二套房子的首付，“免費(fèi)”購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)。以此類(lèi)推，每隔幾年便可以向銀行申請(qǐng)Refinance，輕松走上投資理財(cái)?shù)恼_道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。
而這在中國(guó)是不可以的。
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