為什么新加坡居民持房率這么高？新加坡住房模式值得學習嗎
在海外置業熱的今天，發達國家的房價自是不用說，高昂的房價讓想要投資置業海外的人頭皮發麻。但是新加坡卻是發達國家中的特例，居民房屋持有率高的驚人，為什么新加坡持房率這么高？這里就不得不提到新加坡住房模式了。
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什么是新加坡住房模式?
新加坡首任總理李光耀在其所著的《從第三世界到第一世界: 新加坡的故事(1965~2000)》中寫到：“我想要一個居者有其屋的社會。我深信擁有自己的房子是讓新加坡人民在這個新生國家扎根的重要基石。”這種認知將新加坡住房制度引向以政府建設，以購買為主的道路。
在生產環節，新加坡政府通過資助建屋發展局(HDB)實施組屋建設。除了每年從財政預算中為HDB提供補助，也為HDB提供住房發展貸款。新加坡政府通過法律大量低價收購土地，為HDB提供了大量低廉的土地。對開發端進行補貼，與中國房改前公房一致。目前新加坡的組屋占存量比重為73%。每年新建的組屋3萬套左右，占存量的比重大約為3%。
但在分配流通環節，新加坡新建組屋實行有條件銷售而非按行政分配。居民只要符合國籍、年齡、收入、財產等條件即可購買組屋，全國70%左右的居民均有資格購買。新加坡對購買組屋家庭予以財政補貼，組屋津貼主要包括額外公積金購屋津貼(簡稱AHG)和特別公積金購屋津貼(簡稱SHG)。收入越低，獲得的購屋津貼越多。以第一次申請者計劃為例，12個月內平均每月家庭收入低于1500新元的購房家庭最高可以獲得8萬新元津貼。已銷售的組屋符合一定條件之后可以轉售，但仍然在組屋的體系內銷售，不能轉為商品房。轉售組屋的價格由買賣雙方協商確定，通常高于同等條件下新組屋的價格。
除了政府主導開發的組屋之外，新加坡也有更加市場化住房，共管公寓在住房供應中占比21%，私人有地住宅占5%。
新加坡住房模式成功嗎?
新加坡模式之所以被大家廣泛關注，主要是有效解決了住房短缺和住房支付的問題。新加坡103萬套組屋為320萬居民(占總人口的81%)提供了居住空間，戶均住房套數達到1套，2015年人均住房面積達到27.6平方米。
同時，由于補貼的存在，組屋房價對于大部分居民而言是可負擔的。組屋銷售的價格大概在25萬新元左右，補貼后大概在20萬左右，是家庭收入中位數的2-3倍。2009年至2014年間，四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%，含補貼的預購價格增長了5%，而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。
從這兩點看，新加坡組屋確實使大部分居民以可支付的成本實現了住有所居。
新加坡住房模式可以復制嗎?
新加坡組屋模式為什么能夠這么牛?政府財政投入、廉價的土地以及強制公積金制度是最重要的支柱。
第一，政府提供大量的財政補貼。組屋以低于成本價格出售給居民導致建屋發展局每年承擔巨額虧損，2017財年新加坡政府給HDB的補貼達到20億新元。在上世紀70年代，新加坡經濟快速增長，政府可支配的財力豐裕。
第二，政府以較低的價格獲取土地。《土地收購法》賦予了國家低價強制征收土地的權利，補償金額遵循法定日期的價格，法定日期是一個政府規定的日期，政府征收土地的補償金額為該日期的土地價格。因為法定日期通常是早于政府征收土地的日期，所以土地補償金額被人為地壓低。1975-1990年間的絕大部分時期，政府征收土地的價格依據1973年土地價格或市場價格中較低的一個價格，土地征收法定日期補償金額普遍小于土地的市場價值。
第三，新加坡通過公積金的方式強制住房消費。新加坡1955年建立中央公積金，要求公司和員工分別向員工的中央公積金賬戶每月支付員工月收入的一定比例資金。1968年新加坡居民可以將中央公積金內的資金提取出來以支付HDB組屋的首付款、住房抵押貸款等費用。1981年中央公積金內的資金允許被提取用來購買私人住宅。
第四，新加坡對居民財產的掌控較強。居民財產是獲得購房資格的重要因素，財產高的家庭不能購買組屋。組屋嚴格限定戶均一套，有房家庭要想買組屋需要賣掉現有房屋，避免有房、有錢家庭為配置家庭資產而買多套房的情況。
從這些角度看，新加坡組屋制度是在一個人口規模小、沒有大規模人口遷徙、沒有城鄉二元結構的差異的封閉體系內運行，與國內的社會經濟發展階段、土地制度、中央公積金制度緊密相連，換一個時空便很難復制。
中國應當學習新加坡的住房制度嗎?
中國并非沒有學習新加坡的組屋模式，上世紀90年代開始推行的經濟適用房其實就是以新加坡為榜樣。國家通過財政補貼和土地劃撥的方式建房，降低生產成本。經濟適用房銷售給低收入群體，一段時間把中等收入群體納入進來。經濟適用房滿足5年條件之后可以上市交易，變成商品房。
但中國的經濟適用房制度最終走向失敗，原因很簡單：一方面，低收入群體的收入能力仍然無法支撐已經補貼過的房價，經濟適用房只能銷售給中等收入甚至高收入群體，使補貼發生了轉移，反而加劇了社會的不平等;另一方面，經濟適用房的土地出讓收入和開發利潤與商品房相比都少了很多，地方政府與開發商都不愿意增加投入。第三，中國處于人口快速城鎮化的階段，大量流動人口使任何封閉的補貼模式無法有效實行下去，補貼的公平性受到挑戰。
世界上并沒有完美的、一勞永逸的住房制度。“好”的住房制度核 心在于對需求的響應能力。我們要立足于中國當前及未來的住房問題，結合中國經濟增長、城市化、人口老齡化等特點，科學、前瞻地制定適合中國的房地產基礎性制度，不能簡單照搬他人一定階段的“成功經驗”。
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