保證澳洲房市高度透明的9個制度
澳洲房產(chǎn)施工單位完全脫離澳洲房產(chǎn)開發(fā)商，強制實行透明公開的施工招標政策，使其利益存在實質(zhì)對立的一面，促使開發(fā)商主動關(guān)注實際工程質(zhì)量和工程成本，項目建筑成本透明化。
有相關(guān)數(shù)據(jù)表明：澳洲房產(chǎn)高度透明，其透明度位居全球第二，而反觀國內(nèi)房產(chǎn)透明度就是一言難盡了，其實澳洲房地產(chǎn)市場也曾經(jīng)經(jīng)歷過同樣的階段，其中主要的經(jīng)驗是建立合理的利益制衡機制，保證房地產(chǎn)價格和利潤的各個環(huán)節(jié)透明，澳洲房產(chǎn)之所以有這么高的透明度，也主要依賴9個制度。
9個制度保證澳洲房市高度透明
1、嚴格澳洲房地產(chǎn)行業(yè)信用自律
在目前澳洲的開發(fā)商、中介、律師、建筑工程等與置業(yè)相關(guān)行業(yè)都有行業(yè)協(xié)會制約和維護合法利益，澳洲房產(chǎn)業(yè)主投訴可以使一個公司很快因失去信用而倒閉，由于信息透明共享，澳洲房產(chǎn)中介寧愿放棄業(yè)務(wù)也不會欺騙，澳洲房產(chǎn)開發(fā)商寧愿支付高額延期違約金也不敢將不合格房產(chǎn)交給業(yè)主。
2、澳洲房產(chǎn)開發(fā)商利益獨立，避免形成利益統(tǒng)一體
銀行利益真正獨立、獨立承擔市場風(fēng)險，并保證其在提供澳洲房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)貸款和澳洲房產(chǎn)購房按揭貸款時能夠客觀地評估房產(chǎn)價值和市場風(fēng)險，避免金融風(fēng)險和過度投資;
澳洲房產(chǎn)施工單位完全脫離澳洲房產(chǎn)開發(fā)商，強制實行透明公開的施工招標政策，使其利益存在實質(zhì)對立的一面，促使開發(fā)商主動關(guān)注實際工程質(zhì)量和工程成本，項目建筑成本透明化;
土地交易價格市場化，政府相關(guān)部門對各種需要審批的信息獨立承擔審批責(zé)任，相關(guān)流程同步公開，開發(fā)商嚴格按照通過審批的方案施工，最終審批文件納入業(yè)主購房合同，接受公共監(jiān)督。
澳洲房產(chǎn)施工過程受《建筑法》制約，定期有建筑委員會檢查并通告相關(guān)信息。
3、多方參與澳洲房價制定，確保澳洲房產(chǎn)價格公平合理
澳洲的房產(chǎn)在國內(nèi)銷售的項目由銀行提供很高的按揭，其中只需要業(yè)主提供四項簡單的證件：身份證、護照、駕照、國際信用卡，原因在于銀行對項目的實際價值有信心，不擔心業(yè)主不還款。
每個澳洲房產(chǎn)樓盤的價格都經(jīng)過銀行和其他專業(yè)評估機構(gòu)的評估，能夠評估的因素全部公開量化，類似國內(nèi)物價局和消協(xié)的政府單位參與房產(chǎn)定價，開發(fā)商的利潤在一定的范圍內(nèi)，政府部門對當?shù)貐^(qū)域房價有長期的統(tǒng)計分析和走勢圖表，公眾可以完全獲取。整個房價和利潤基本是完全透明的，澳洲房產(chǎn)開發(fā)商隨便要價根本是不可能的。
4、澳洲房地產(chǎn)購買強制律師指導(dǎo)購房制度
在購房過程雙方都需要律師，這一規(guī)定是強制性的，澳洲的購房合同目前厚達200-500頁，涉及到多方面專業(yè)知識，一般業(yè)主或銷售人員是無法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合同的因素，通過律師買樓也是強制的，使得業(yè)主不必擔心合同信息不透明。
5、澳洲二手房產(chǎn)交易強制通過中介交易(澳洲房產(chǎn)中介)
澳洲房產(chǎn)中二手交易占主流，交易信息通過聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)共享，由于房價透明，政府規(guī)定租房的利潤只能在當時價值5-6%的利潤來收取房租，盡管投資者眾多，但也只能通過長線投資才能獲利。澳洲二手房價中介能夠說了算，定價需出具銀行的最新權(quán)威評估和歷史價格變化。業(yè)主可以選定其他單位評估，但由于評估獨立保證了科學(xué)性，多數(shù)結(jié)果相差無幾。
6、提高門檻限制澳大利亞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模
悉尼的一家澳洲房地產(chǎn)發(fā)展商，一年大約開發(fā)了200套澳洲房產(chǎn)，但這樣的開發(fā)規(guī)模已經(jīng)是澳大利亞的巨型房產(chǎn)開發(fā)商，盡管澳洲土地廣闊，新移民使需求旺盛，房價平均每七年翻一翻，一般中型房產(chǎn)開發(fā)商每年只開發(fā)70-80套房，不允許投機圈地。
澳洲大型房產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量非常少，政府對準入企業(yè)的資金實力和公眾信用狀況有嚴格要求，在業(yè)主收房之前，開發(fā)商是無法真正拿到購房款的，使得一般企業(yè)難以進入這個行業(yè)，而進入行業(yè)的企業(yè)一般也沒有如此的資金實力進行大量開發(fā)。
7、全面的澳洲房產(chǎn)所在社區(qū)信息曝光
據(jù)介紹，在每個澳洲房產(chǎn)業(yè)主數(shù)百頁的購房合同中，其內(nèi)容不限于單個業(yè)主套內(nèi)，而是針對整個社區(qū)來簽約，只是將業(yè)主自己的房子特別標示出來，這與國內(nèi)有顯著區(qū)別。整個小區(qū)原始審批的設(shè)計圖紙是合同的一部分，每個樓層，每個戶型的實際情況都必須提供，小區(qū)的環(huán)保、水、電、煤氣等各項要素都有政府批文證實合格合法，所在土地的歷史變遷，歷史上所有的地契、房契和權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程，開發(fā)商是否負債等資料一應(yīng)俱全，都有政府證明其完全合法的正式文件。
8、限制過度境外注資和投資澳大利亞房地產(chǎn)
澳洲也曾經(jīng)經(jīng)歷過市場過熱導(dǎo)致動蕩，主要是大量日本資金涌入黃金海岸區(qū)域開發(fā)，大量開發(fā)，然后突然從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤資。目前澳洲限制外資進入房地產(chǎn)，大部分開發(fā)商只有項目的一定比例能夠外銷。這些信息受到嚴格監(jiān)控。
9、購買澳大利亞房地產(chǎn)，房款首付款獨立信托帳戶管理
購買澳洲房產(chǎn)的業(yè)主在收房前需要支付大約10%的首期，這筆費用相當于國內(nèi)的首付，但并不交給澳洲房產(chǎn)開發(fā)商，而是交給律師存入獨立信托帳戶，該帳戶信息受到澳洲律師協(xié)會的透明監(jiān)督，業(yè)主收房前開發(fā)商不能動用。
澳洲哪些州房產(chǎn)最透明
最新的全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)顯示，澳大利亞的悉尼、墨爾本、布里斯班，均是全球房地產(chǎn)市場最透明的城市。
其中悉尼位列世界第三，墨爾本第七，布里斯班第十五。
高透明度，持續(xù)吸引跨境投資
JLL澳大利亞首席執(zhí)行官Stephen Conry表示，透明度與跨境投資活動之間存在很強的相關(guān)性。
鑒于整個澳洲的高度認可，以及悉尼，墨爾本和布里斯班在世界排名中的優(yōu)秀表現(xiàn)，需要進行全球資產(chǎn)配置的投資者們對澳大利亞房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出極大的興趣。
數(shù)據(jù)顯示，2018年前九個月所有離岸投資的89%集中在新南威爾士州，維多利亞州和昆士蘭州，在這三個州之間，前九個月辦公，零售和工業(yè)的離岸投資總額為51億美元，而澳大利亞全國為57.3億美元。其中昆士蘭州的總投資比例高達46.3%，新南威爾士州和維多利亞州的比例均為25%左右。
如今，透明度在地產(chǎn)投資中越來越重要，隨著越來越多的資本投入到房地產(chǎn)市場，投資者對房產(chǎn)市場透明度的要求也越來越高。
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風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹慎投資。
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