柬埔寨買房，如何選擇開發(fā)商
近十年房地產(chǎn)飛速發(fā)展，除了市場(chǎng)上熱錢多，政府的加杠桿也是一大原因，眾多的房企借此機(jī)會(huì)大量融資蓋房，發(fā)展快速的結(jié)果也導(dǎo)致越大型的開發(fā)商負(fù)債比越高，甚至高達(dá)85%以上。在房市熱絡(luò)時(shí)看不出問題，一但房市降溫銷售不佳，這些負(fù)債比過(guò)高的企業(yè)將首當(dāng)其沖，在過(guò)高的償債壓力之下發(fā)生項(xiàng)目緊縮、裁員等都是必然結(jié)果，甚至影響其海外項(xiàng)目，所以開發(fā)商的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也是評(píng)估的一大重點(diǎn)。
當(dāng)你打開朋友圈，會(huì)發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多身邊的人在曬自己在柬埔寨買的房子，要問他們?yōu)槭裁磿?huì)跑到柬埔寨買房?這跟多年前人們?cè)训奖本?、上海、深圳買房一個(gè)道理——為了資金的保值增值!伴隨著"一帶一路"的深入開展，新興的東南亞市場(chǎng)進(jìn)入他們的視野。柬埔寨買房，如何選擇開發(fā)商?
開發(fā)商來(lái)自哪里
日本開發(fā)商比較早就進(jìn)入柬埔寨，管理先進(jìn)，出租率和租金都是比較高的，但基本都是只租不售，少有的出售型的日本公寓基本也都在開建前就在日本國(guó)內(nèi)銷售完畢，市面上很少或者說(shuō)沒有看到在售的日本開發(fā)商出售的公寓。
新加坡開發(fā)商也算是早期進(jìn)入柬埔寨，以建筑面積計(jì)價(jià)，價(jià)格相對(duì)較高。
韓國(guó)開發(fā)商因?yàn)檫M(jìn)場(chǎng)比較早，在柬埔寨《外國(guó)人持有產(chǎn)權(quán)法案》出來(lái)之前，韓國(guó)開發(fā)商就買了很多地，所以他們的樓盤相對(duì)較便宜。
臺(tái)灣開發(fā)商的項(xiàng)目不少，而且營(yíng)銷做得很好，但是因?yàn)榕_(tái)灣開發(fā)商無(wú)法直接進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)，銷售進(jìn)度一般不快。
本土開發(fā)商，在冷眼旁觀了幾年后，也出現(xiàn)了一批實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，比如海外柬華投資公司、皇家集團(tuán)、LYP集團(tuán)、太子地產(chǎn)集團(tuán)等，他們開發(fā)的樓盤有些做的還真不錯(cuò)，性價(jià)比非常高。
香港開發(fā)商，樓盤較少，但是也是少有的以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，性價(jià)比也挺高。
中國(guó)大陸開發(fā)商進(jìn)場(chǎng)較晚，但開發(fā)項(xiàng)目可以算是外國(guó)開發(fā)商里最多的，資金實(shí)力都不錯(cuò)，比如富力、粵泰等，建設(shè)速度讓人放心，爛尾的可能性比較小。
開發(fā)商是地產(chǎn)投資最關(guān)鍵與致命的選擇
購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目有許多因素需要考量，如：地點(diǎn)、規(guī)劃、建筑品質(zhì)、價(jià)格等，但在實(shí)現(xiàn)獲利之前，開發(fā)商能否如期交房是一切的根本。許多投資者被五花八門的銷售宣傳所吸引，卻忽視了開發(fā)商是否能夠落實(shí)這些承諾。
開發(fā)企業(yè)成立時(shí)間短暫
企業(yè)成立時(shí)間代表其接受市場(chǎng)檢驗(yàn)的時(shí)長(zhǎng)，成立越久的開發(fā)商因長(zhǎng)年受到諸多考驗(yàn)，多具品牌性與知名度。新進(jìn)入市場(chǎng)的開發(fā)商成立時(shí)間短，無(wú)過(guò)往的成績(jī)可參考，因此，不確定性較高。曾有開發(fā)商完成一個(gè)項(xiàng)目后不久即解散公司，后續(xù)的保固、維護(hù)、物業(yè)管理、承諾的報(bào)酬等也隨之消失，這種案例比比皆是。即便走上法律訴訟，消費(fèi)者也很難維權(quán)成功。
因此，在購(gòu)房時(shí)，民眾需謹(jǐn)慎地判斷開發(fā)商是否有深耕市場(chǎng)的決心、承諾的條件能否實(shí)現(xiàn)。
開發(fā)企業(yè)股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜
股東實(shí)力、背景與團(tuán)結(jié)合作是一家公司營(yíng)運(yùn)績(jī)效的核 心。股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜、資訊不透明、甚至股東本身信用及財(cái)務(wù)狀況不佳而影響公司運(yùn)作的案例時(shí)有所聞，在房地產(chǎn)領(lǐng)域亦是如此，很多項(xiàng)目蓋到一半停工不是因?yàn)橐?guī)劃不好，而是因股東彼此意見分歧、難以整合所導(dǎo)致。
因此，在選擇開發(fā)商之前，了解其股東結(jié)構(gòu)并做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是至關(guān)重要的。
高杠桿操作導(dǎo)致負(fù)債比過(guò)高
近十年房地產(chǎn)飛速發(fā)展，除了市場(chǎng)上熱錢多，政府的加杠桿也是一大原因，眾多的房企借此機(jī)會(huì)大量融資蓋房，發(fā)展快速的結(jié)果也導(dǎo)致越大型的開發(fā)商負(fù)債比越高，甚至高達(dá)85%以上。在房市熱絡(luò)時(shí)看不出問題，一但房市降溫銷售不佳，這些負(fù)債比過(guò)高的企業(yè)將首當(dāng)其沖，在過(guò)高的償債壓力之下發(fā)生項(xiàng)目緊縮、裁員等都是必然結(jié)果，甚至影響其海外項(xiàng)目，所以開發(fā)商的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也是評(píng)估的一大重點(diǎn)。
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