2019柬埔寨西港有房產(chǎn)泡沫嗎？看投資大咖薛蠻子怎么說
西港的發(fā)展大家有目共睹，西港的變化可以說是天翻地覆，一天一個(gè)樣。柬埔寨政府不遺余力的打造西港，建設(shè)西港，為西港的發(fā)展“操碎了心”。西港如此迅速的發(fā)展速度是否存在經(jīng)濟(jì)泡沫？
今年是柬埔寨“外國人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法”開放的第九年。首都金邊及位于首都周遭的西哈努克港(西港)的房?jī)r(jià)逐漸走高，且租金報(bào)酬率也非常搶眼，連帶使得許多國外資金投入柬埔寨不動(dòng)產(chǎn)業(yè)。手中握有資金的您，也想要在這一波柬埔寨淘金潮之中大賺一筆嗎?人生地不熟的情況下，投資柬埔寨房地產(chǎn)會(huì)遇上哪些風(fēng)險(xiǎn)?未來柬埔寨會(huì)不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫化的危機(jī)?以下就帶你來認(rèn)越柬埔寨金邊買房的相關(guān)資訊，以及評(píng)估柬埔寨投資風(fēng)險(xiǎn)!
投資柬埔寨房地產(chǎn)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)：分析與避免方法
一、社會(huì)問題
1.風(fēng)險(xiǎn)：西哈努克港/西港是柬埔寨政策最開放的地方，現(xiàn)今正逐漸成為新一代的柬埔寨賭城，目前有50多家賭場(chǎng)，另外尚有70多家正在建設(shè)中。
(1)最近這三年，外國投資熱潮對(duì)西港席卷而來，在這個(gè)不大的城市之中到處都有新建的度假村，工廠，酒店，建案。隨著賭場(chǎng)的發(fā)展，各種社會(huì)問題隨之而來，黑幫，毒品，飛車黨也在逐漸對(duì)這個(gè)城市造成影響。
(2)另外，由于投資客炒房，帶起的高房?jī)r(jià)和高物價(jià)也引發(fā)了柬埔寨本地人對(duì)外資的反感，甚至出現(xiàn)了針對(duì)華人的幾起排外暴力事件。
(3)供需不平衡也是柬埔寨忙地產(chǎn)現(xiàn)今要面對(duì)的問題，柬埔寨的當(dāng)?shù)厝四壳斑€是住在傳統(tǒng)排屋里，公寓型的房產(chǎn)主要還是在投資客之間交易。
2.避免方法：篩選合適安全的區(qū)域，優(yōu)良的地段，好的建案獲利還是十分可觀挑選熟知當(dāng)?shù)厍樾蔚姆康卣怪俳椋芙o您提供最佳的建議與精確的看法，當(dāng)然，親自到當(dāng)?shù)乜次荩M(jìn)行評(píng)估也是必不可少的一項(xiàng)前置作業(yè)。
二、市場(chǎng)泡沫的可能性
1.風(fēng)險(xiǎn)：外商在柬埔寨投資建造的建案尚未在當(dāng)?shù)鼐用裰g形成一個(gè)穩(wěn)定的購買市場(chǎng)，也還沒有形成二手房市場(chǎng)，因?yàn)槎鄶?shù)柬埔寨民習(xí)慣購買土地自行建造排屋，所以盡管房?jī)r(jià)在理論上不斷地上漲，但，最終外國投資者能否在獲得投資收益后，順利將房產(chǎn)脫手后退出，也是一個(gè)未知數(shù)。
2.避免方法：須時(shí)時(shí)關(guān)注柬埔寨當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)資訊和搜集，除此之外，選擇一個(gè)值得相信的柬埔寨當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲介，藉由其在地化的分析及評(píng)估得到柬埔寨最精確的資訊，做出最迅速，準(zhǔn)確的判斷。
薛蠻子怎么看柬埔寨西港房產(chǎn)投資潛力?
問：西港到底有沒有泡沫?
薛蠻子：
1、凡是有大量中國人扎堆的地方，當(dāng)然有泡沫，但我要告訴你的是，泡沫下面是啤酒。
2、近期中國政府官方口徑宣布：柬埔寨是中國的鐵桿朋友，我就完全放心了。
3、菠菜不比詐騙，詐騙是騙老頭老太太的棺材本非常可恨，必須被中柬政府嚴(yán)厲打擊。而菠菜就是娛樂，參與者有足夠的心理準(zhǔn)備。
4、西湖這樣的酒店，200多甚至300美金一個(gè)晚上，還沒房，一點(diǎn)道理都沒有，這是不是泡沫?
薛公總結(jié)：能干的人創(chuàng)造發(fā)生，慫貨只能看著發(fā)生。
問：我觀察西港有段時(shí)間了，現(xiàn)在地皮價(jià)格漲得這么快，我想請(qǐng)問這里面泡沫大嗎?泡沫能維持多長時(shí)間?中國人會(huì)持續(xù)這樣大量涌入嗎?
薛蠻子：泡沫與機(jī)會(huì)并存，泡沫何時(shí)破無人能預(yù)測(cè)。中國人也會(huì)不數(shù)湧入，地價(jià)漲但是沒容積率，公寓一萬多到三萬一平米。出租回報(bào)率百分之十以上。
問：薛老師，我想在西港建公寓，地是買還是租合適呢?
薛蠻子：看價(jià)格，也要你的目的是銷售還是持有。
問：薛老好，我看好西港的未來，準(zhǔn)備投資西港不動(dòng)產(chǎn)。現(xiàn)在手里有現(xiàn)金三百多萬，但不知是買房還是買地。深圳還有一套房子(非自住)可以抵押出二百萬，投資西港，您覺得風(fēng)險(xiǎn)收益值得博一把么?
薛蠻子：不主張你賣房投資，更不主張用自己全部現(xiàn)金海外投資。
問：柬埔寨的土地外國人不是不能直接買的嗎?租賃土地風(fēng)險(xiǎn)大嗎?
薛蠻子：都有辦法。越南、泰國都是一樣的，都不允許外國人直接買地，但是有辦法解決，銀行信托、注冊(cè)公司等都可以。柬埔寨佛教國家，重視因果報(bào)應(yīng)，怕入阿鼻地獄，一般不會(huì)背信棄義。而且現(xiàn)在改革開放不久，需要向投資者傳遞信心。如果有充公什么的舉動(dòng)，投資者信心就崩潰了。我相信洪森總理絕對(duì)不允許此類事件發(fā)生。
國內(nèi)商業(yè)用地40年，住宅用地不過70年，中國人已經(jīng)很滿意了，更何況柬埔寨租賃是99年、50年。我們完全可以買永久產(chǎn)權(quán)，然后租出去，皆大歡喜。
薛蠻子房地產(chǎn)投資心得：
1、一定要明白城市的發(fā)展邏輯，用發(fā)展的眼光看待城市未來，推演城市擴(kuò)張的過程。
2、城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地，最值得投資，現(xiàn)在價(jià)格不高，未來十倍上漲空間。
3、雙獅和西湖附近的土地，商業(yè)成熟，但是也存在弊端，那里的窮人搬不走，難以整體開發(fā)。歷來是空白紙上好繪圖，要看到蠻荒土地上的未來。
4、做房地產(chǎn)，首先要做到城市活地圖。城市的基本地形、地貌、氣候等基礎(chǔ)信息，一定要胸中門清。西港半年都是雨季，你買的地方低洼，一下雨就成了游泳池，澤國，內(nèi)澇，光填土工程就幾十萬方，耗死你。
5、全世界的普遍規(guī)律：機(jī)場(chǎng)附近都是富人區(qū)。因?yàn)楦蝗说臅r(shí)間寶貴，下了飛機(jī)后就近居住。
6、房地產(chǎn)行業(yè)，人氣比什么都重要。西港現(xiàn)在是冒險(xiǎn)家的樂園，人口大規(guī)模涌入，可以參考當(dāng)年的拉斯維加斯，沙漠中崛起的城市。
7、西港現(xiàn)在是單腿蹦，依靠菠菜業(yè)超速發(fā)展，但是單腿走不長，走不遠(yuǎn)。西港的未來，一定是金融、旅游等多個(gè)產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。
8、西港創(chuàng)業(yè)，你們一定要找合伙人，組建團(tuán)隊(duì)，投資標(biāo)的短中長組合，租、買、建結(jié)合，現(xiàn)金流穩(wěn)定、充沛，才能成就大事。
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